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mão de mulher e mão de homem entregando molho de chaves em acordo de alienação fiduciária
Mercado Imobiliário

Alienação Fiduciária: Entenda o que significa e sua importância

Provavelmente, ao ouvir o termo “alienação fiduciária” você não entenda ou saiba o que significa. A verdade é que termos jurídicos como esse podem nos deixar de cabelo em pé.

Alienação fiduciária é, na maioria das vezes, um modelo de garantia de pagamento de dívidas. Se você utilizou algum banco ou entidade bancária para financiar seu imóvel, por exemplo, já ouviu falar nesse termo.

Por ser de alta complexidade, a nossa equipe preparou um artigo para te ajudar a compreender melhor o tema, tirando assim algumas dúvidas e mostrando as vantagens e riscos. Boa leitura!

O que é Alienação Fiduciária?

A Alienação Fiduciária é um sistema bastante complexo quando analisado juridicamente. Contamos com essa garantia aplicada em bens imóveis e até mesmo em ações. Foi criada em 1997, por meio da Lei 9.514/1997. Nela diz que a alienação fiduciária “é um negócio jurídico no qual o devedor ou fiduciante com escopo de garantia contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A lei basicamente diz que, no momento da alienação fiduciária, é transferida para o credor a propriedade resolúvel que no direito significa “desdobramento da posse”.

corretora propondo a compra de um novo imóvel por meio de alienação fiduciária
A alienação fiduciária também serve para a compra de um novo imóvel.

No desdobramento da posse, o devedor ficará com a posse direta do bem enquanto o fiduciário ficará com a posse indireta, havendo domínio sobre ele. A propriedade é chamada de propriedade resolúvel justamente porque ela depende da resolução de uma situação para ser transferida.

Para a constituição da alienação fiduciária, é necessário o registro do contrato junto ao registro de imóvel competente. Isso significa que, até o momento que você vai ao banco e assina o contrato, é fundamental que seja feito o registro dele para que os efeitos jurídicos sejam constituídos na matrícula daquele imóvel.

Até que a dívida seja paga, o fiduciante pode usufruir desse bem, fazer melhorias no imóvel, morar e viver naquele local. Porém, o credor estará figurado na matrícula.

A alienação fiduciária pode acontecer para diversos produtos, inclusive imóvel. E nesse caso, a incorporadora pode ser a vendedora, ou seja, a fiduciária.

Vamos a um exemplo para ficar bem claro: João quer comprar um apartamento de uma incorporadora, mas ele não tem capital para pagar à vista. Ambos assinam um contrato em que João compra o apartamento parcelado, mas o imóvel continua no nome da incorporadora.

João pode morar e fazer reformas lá, mas o apartamento segue sendo da incorporadora até que ele pague todas as parcelas. Se ele não conseguir, a incorporadora reassume o imóvel.

Como funciona a alienação fiduciária no financiamento imobiliário

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia muito comum em financiamentos imobiliários no Brasil. Nesse processo, o comprador do imóvel (fiduciante) transfere a propriedade do bem ao credor (fiduciário), e geralmente tem uma instituição financeira como garantia do pagamento da dívida.

O processo de alienação fiduciária é composto por algumas etapas importantes que devem ser seguidas com rigor para garantir a segurança e validade da operação. Confira a seguir.

Contratação do financiamento imobiliário

O primeiro passo é a assinatura do contrato de alienação fiduciária. Nele, ficam estabelecidas todas as cláusulas e condições do negócio, incluindo o valor total do financiamento, as taxas de juros, o prazo para pagamento das parcelas e os direitos e responsabilidades de ambas as partes.

Assinatura do contrato de alienação fiduciária

O segundo passo para a concretização do financiamento imobiliário é a assinatura do contrato de alienação fiduciária. Aqui, ficam estabelecidas todas as cláusulas e condições deste modelo de pagamento, incluindo o valor total do financiamento, as taxas de juros, o prazo para acertar as parcelas e os direitos e responsabilidades de ambas as partes.

Registro da alienação fiduciária no cartório

Após a assinatura do contrato, é necessário registrar a alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis competente. Esse processo é fundamental para que a operação seja válida perante terceiros e para que o credor tenha a segurança de que o imóvel está vinculado à dívida.

Pagamento das parcelas e amortização do saldo devedor

Com o contrato devidamente registrado, o comprador inicia o pagamento das parcelas do financiamento. É importante mantê-los em dia, pois, caso ocorra inadimplência prolongada, o credor pode requerer a retomada do imóvel, de acordo com a legislação vigente.

Liquidação e transferência da propriedade

Ao final do financiamento, quando todas as parcelas forem pagas, o credor emite uma carta de quitação. Com esse documento em mãos, o comprador pode finalmente transferir a propriedade do imóvel para o seu nome, tornando-se o proprietário pleno.

Homens apertando as mãos, como se estivessem fechando negócio
A alienação fiduciária oferece segurança e possibilidades aos compradores que buscam adquirir seu tão sonhado imóvel.

Quais as vantagens da alienação fiduciária?

Basicamente, as vantagens da alienação fiduciária é que o bem da garantia, seja ele um carro ou um imóvel, é adquirido por meio de um empréstimo e esse mesmo bem é colocado como garantia de pagamento desse empréstimo à instituição bancária.

Isso possibilita uma grande vantagem para a instituição financeira que, em caso de não pagamento da dívida, terá o bem como garantia de pagamento. Já para a pessoa beneficiada pela alienação fiduciária, a grande vantagem é que ela poderá tomar posse do bem mesmo antes de ter pago por ele, além de utilizá-lo como garantia de que o empréstimo adquirido será pago.

Vale destacar que, com o bem dado em garantia, é possível diminuir a taxa de juros e ter a possibilidade de parcelar em mais vezes a compra, uma vez que o próprio bem comprado é a segurança do pagamento.

Veja no detalhe cada vantagem da alienação fiduciária:

Segurança jurídica do financiamento imobiliário

A alienação fiduciária oferece segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o credor. O registro do contrato garante a validade da operação e protege os direitos de ambas as partes, evitando conflitos futuros.

Taxas de juros mais baixas em comparação a outros tipos de garantia

Com o imóvel dado como garantia, o risco para o credor é reduzido, o que se reflete em taxas de juros mais atrativas para o comprador. Isso torna o financiamento imobiliário por meio de alienação fiduciária uma opção mais vantajosa financeiramente.

Facilidade de obtenção de crédito imobiliário

A garantia oferecida pelo bem aumenta a confiança das instituições financeiras na concessão do financiamento, ampliando as oportunidades para os compradores realizarem o sonho da casa própria.

Flexibilidade nas formas de pagamento e possibilidade de quitação antecipada

Os contratos desse modelo de pagamento permitem a negociação de prazos e condições, adequando-se à realidade financeira do comprador. Além disso, é possível realizar a quitação antecipada do financiamento, o que pode gerar economia com juros e parcelas.

Uso do imóvel antes mesmo de pagar integralmente

Uma vantagem adicional é que o comprador pode utilizar o imóvel antes mesmo de pagar todas as parcelas. Essa possibilidade de uso proporciona mais flexibilidade e conforto ao comprador, que pode usufruir da propriedade enquanto realiza os pagamentos.

Duas mulheres conversando sobre negócios
Esse modelo de pagamento envolve vantagens e desvantagens. É importante se atentar a cada uma delas para tomar a melhor decisão.

Desvantagem em contar com a alienação fiduciária

Para a empresa, é que os bens podem se desvalorizar e perder o valor inicial, impactando o contrato de mútuo. Ou seja, o valor da venda não quitaria o valor inicial emprestado. O restante ficaria com o contratante do empréstimo para pagar.

Outro ponto que deve ser ressaltado é que, se a garantia valorizar, a diferença precisa ser retornada para o contratante do empréstimo por meio de uma prestação de contas.

De modo geral, a alienação fiduciária é uma das formas de garantia de pagamento de uma dívida. Ela geralmente é utilizada por bancos e outras entidades bancárias como forma de facilitar o parcelamento da aquisição de um bem por uma pessoa física ou jurídica.

Entenda melhor as desvantagens da alienação fiduciária:

Perda do imóvel em caso de inadimplência prolongada

Uma das principais desvantagens do comprador é o risco de perder o imóvel caso não consiga honrar as parcelas do financiamento. Se isso acontecer, o credor pode iniciar o processo de retomada do bem para quitação da dívida.

Restrições quanto a alterações no imóvel durante o período de financiamento

Enquanto o imóvel estiver sob alienação fiduciária, algumas restrições podem ser aplicadas quanto a alterações estruturais ou venda do bem. Isso acontece porque a propriedade ainda não está completamente sob posse do comprador, mas sim como garantia para o credor.

Possibilidade de cobrança de taxas e tarifas adicionais

Alguns contratos de alienação fiduciária podem prever a cobrança de taxas e tarifas adicionais, além das parcelas do financiamento. Por isso, é fundamental ler atentamente o contrato e buscar esclarecimentos junto ao credor para evitar surpresas no decorrer do financiamento.

Agora que você já sabe o que é alienação fiduciária e seus prós e contras, pode colocar na balança todas suas características e decidir se vale a pena ou não negociar um bem sob essas condições.

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